今年以来，在房地产企业直接融资方面，不断有渠道开闸，从重启再融资大门、到允许发行优先股再到银行间市场中期票据，曾引发了市场无限遐想，然而，从政策的实际落地情况来看，却似乎“雷声大，雨点小”。
据中国房地产报记者不完全统计，自9月份上市房企业被获准在银行间市场发行中期票据以来，已先后有18家房企公布了拟发中票公告，拟融资额近800亿元。与其他融资工具相比，中期票据具有低成本（年利率6%左右）、审批时间较短等特点，能够为企业节省融资成本,这对于急需资金的房企而言无疑具有极大诱惑。
然而，截至记者发稿前，除“非主流”房企金隅股份外，尚无一家获得银行间市场交易商协会批准。等待审批似乎成为一种“常态”。
“允许符合条件的房企在银行间市场发行中期票据，只是在政策上开了个口子，但实际审批上政府还是很慎重，不是都放开。中票目前不是资本市场要大力着手的动作，所以实际操作层面，这个口子一两年内未必能真正打开。”恒银基金副总裁王江在接受中国房地产报记者采访时表示。
农业银行总行高级分析师何志成则对本报记者表示，银行间市场流动性紧张也在客观上推迟了中票获批的节奏，“政策上适度放开，但是银行间市场未必有钱，总闸门还在货币政策上”。
18家房企申请中票 几无获批
近日，又有两家A股房企披露了拟发中票融资公告。
11月24日，华远地产临时股东大会通过《选举公司董事长的议案》，选举孙秋艳担任公司董事长，并通过《关于聘任公司高级管理人员的议案》。除了人事议案外，这一天，华远地产还通过了一份《关于公司申请发行中期票据的议案》，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过11亿元的中期票据，可一次或多次发行，期限为3年或以上，募集资金可用于公司调整债务结构、补充流动资金、偿还银行贷款、项目投资建设等用途。
两天前，泛海控股也公告了发行金额不超过37亿元的中期票据融资公告。
泛海控股称，本次发行中期票据的期限不超过5年(含5年)，具体期限将根据公司资金需求以及市场情况确定。可一次或多次发行，发行利率亦将根据各期发行时银行间债券市场的情况确定。最终的发行规模将以公司在中国银行间市场交易商协会注册的额度为准。
对于募集资金的投向，和其他申请发行中票的房企类似，“包括但不限于国家政策支持的普通商品住房项目建设、补充流动资金及偿还银行贷款等”。
至此，已经有18家A股房企加入了申请中票融资的大军中，包括万科A、保利、招商地产、金融街、中粮、信达、栖霞建设等，几乎均为国有房企或者大型房企，鲜见中小房企身影。
其中，在9月份最早一批房企申请名单中，共有8家，分别是金融街、中南建设、富力地产、万科、金隅股份、荣盛发展、招商地产、华夏幸福基业，截至目前，仅金隅股份通过了银行间市场交易商协会的批准。
10月20日，金隅股份公告，公司2014年第一期共20亿元中期票据发行完毕，发行利率5.35%，期限5年。这次审批距离其发布中票融资公告不到一个月。
然而，细查下来，金隅股份却并不能算是真正意义上的开发商。
据其官网显示，金隅股份是全国最大的建筑材料生产企业之一，是中国环渤海地区最大的建筑材料生产企业。以建材制造为主业，纵向延伸出房地产开发和不动产经营产业，是中国大型建材生产企业中独一无二的具有纵向一体化产业链结构的建材生产企业。也因此，金隅股份中票的成功发行很难在房企中形成示范性效应。
不过，由此也可以看出，从首批申请名单公告日到现在已超过两个月，众房企却仍未等来中国银行间市场交易商协会的审批结果，似乎已经不是正常的审批流程所能解释的了。
“放”而“不批”政策冷处理？
“体现了政府对房地产的冷处理，渠道上放开，但审批上谨慎。”王江对本报记者表示。
其实，不仅是房企中票发行遭遇“冷处理”，此前的房企再融资开闸，排队者众多，但实际通过者也是寥寥，不过6、7家。而在3月21日，中国证监会正式发布了《优先股试点管理办法》，银行与地产被业界视为最有尝鲜动力的行业。然而，银行公告拟发行者众多，但房企公告拟发行者却极少，甚至查阅不到。
“虽然限购限贷退出了，但房企融资渠道没松动，还是很紧。”在同策咨询研究部总监张宏伟看来，“有些企业报的中票融资额度太高了。”据悉，招商地产的中票发行额度为50亿元，富力地产的中票额度为70亿元，保利地产申请的债券融资额度则高达150亿元，包括但不限于中票。
或许是基于这种考虑，一些房企已经在有意缩减中票规模。
11月24日,华夏幸福基业股份有限公司宣布,公司董事会经股东大会授权,批准公司本次拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据20亿元,发行期限为5年,以中国银行间市场交易商协会注册结果为准。
据了解,该笔中期票据最初拟发额度为39亿元,并于9月30日，华夏幸福第五届董事会第二十一次会议及公司2014年第十一次临时股东大会批准其向中国银行间市场交易商协会申请注册发行。
万科A在9月22日提请发行150亿元债务融资后，于11月11日公告，称公司董事会同意向中国银行间市场交易商协会申请注册18亿元中期票据并发行。而华远地产近期发布的中票融资额度仅定为11亿元。
而在一位中型规模开发商人士看来，房企银行间市场发债很难，原因是房企的负债率太高，“绝大多数房企的负债率都在70%~80%，怎么发债？我们没有申请中票融资”。
克而瑞分析师朱一鸣则对本报记者表示，中票的审批还要等一段时间。“最近银行间市场资金比较紧张，银行间市场利率上涨比较厉害，年前这一状况不会改变，这也可能拉长了中票通过的时间。”“明年年初是个比较合理的时间。我们预计，明年将进入降息周期，这样企业发行中票的利率可能也会低些。”朱一鸣进一步分析表示。
而在张宏伟看来，明年年初中票也很难通过，即使有通过的，也是极少数。“这从再融资实际开闸情况可以看出。明年来看，房企融资渠道还是收紧的，中票的通过仍需等待放开的窗口期。”
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定向增发
定向增发是指上市公司向符合条件的少数特定投资者非公开发行股份的行为，规定要求发行对象不得超过10人，发行价不得低于公告前20个交易市价的90%，发行股份12个月内(认购后变成控股股东或拥有实际控制权的36个月内)不得转让。
特点
发行价：不低于市价90%
锁定期：12个月
对象人数：不超过10人
中期票据
中期票据是一种经监管当局一次注册批准后、注册期限内连续发行的公募形式的债务证券。企业获准发行中期票据后，可绕开商业银行直接进行融资，其效果与发行公司债类似。又因融资是在银行间市场进行，避开了公司债复杂的审批程序，故能够节省企业融资成本，提高融资效率。它的最大特点在于发行人和投资者可以自由协商确定有关发行条款(如利率、期限以及是否同其他资产价格或者指数挂钩等)。
特点
1.发行期限在1年以上。
2.最大注册额度为企业净资产40%。
3.主要是信用发行，接受担保增信。
4.发行审核方式为注册制，一次注册通过，在两年内可分次发行。
5.发行定价比较市场化，中期票据发行利率的确定当期市场利率水平。
6.企业既可选择发行固定利率中期票据，也可选择发行浮动利率中期票据。
