——江苏棚户区改造的探索与实践
加快棚户区改造是党中央、国务院作出的重大决策，是一项重要的民生工程。近年来，江苏各地坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署，紧紧围绕“两个率先”的目标定位，按照江苏省委、省政府全面推进“八项工程”的要求，加大棚户区改造力度，从出台政策依据、制定改造规划、加大融资力度、创新征收机制、完善棚改安置房条件等方面进行了精心部署，并付诸切实行动，用棚户区改造工程托起了百姓的美丽人生。
第一步 规划
科学规划 让百姓提前实现“优居梦”
“快请进快请进！”家住南通市港闸区公园佳苑二期小区的周惠英夫妇刚一见面，便热情地将记者迎进了屋。二室二厅的屋子在周惠英的悉心打理下格外干净整洁。
2014年5月26日，周惠英一家搬进了公园佳苑二期小区。“现在的环境和以前相比，实在不知道好了多少倍,刚住进来的时候，还真有点不习惯。”年近60岁的周惠英以前一直和老伴一家住在唐闸西洋桥社区的平房里，两间平房加起来的使用面积不过44平方米，当时全家四代共6口人，她在这房里这一住就是58年。“卫生间是公用的，周围环境也很糟糕，什么蛇虫鼠蚁都有。”回忆起以往的日子，周惠英仍历历在目。
2011年，南通市对西洋桥社区实施拆迁改造，周惠英按照“拆一还一”的政策，以18万元的价格买下了如今108平方米的房子。最令他们一家欣喜的是，拆迁后一年多，他们就住上了新居。“没想到这么快就住上了新房子，你看现在这房子，又亮又宽敞！”周惠英说。
“缩短拆迁户的安置周期，让群众‘少吃苦’、‘早安置’，是市政府对我们的要求。为此，我们编制了《南通市区拆迁安置房专项规划》，超前布局安置房建设。今年，所有拟改造区域安置点将全部开工，争取到2016年底实现异地安置改造‘先建后征’。”南通市房管局政策性住房建设管理处处长杨晓峰说。据介绍，自2011年开始，南通市就从棚户区安置房的建设规划出发，科学准确预测安置房需求总量，落实安置房空间布点，明确安置房配套要求，做好安置房的建设安排。在全面摸清待拆民居户数底数的基础上，合理安排覆盖全区（崇川、港闸、开发区）的安置房选址布局，同时形成优质齐全的综合配套设施，在既满足当前安置需求的同时又为未来安置房的建设做好了基础准备，在一定程度上吸引征收群众多点选择安置、积极配合征收。《规划》共安排了109个安置点，可建拆迁安置房2147.16万平方米，安置93232户动迁户，基本能满足2020年前市区所有动迁项目的安置需求。同时，为努力让动迁户早迁新居，南通市在土地供应上，坚持优先供应原则，还建立和推行了综合论证和预审机制。出台了《南通市区安置房建设条件综合论证工作流程》，由领导小组办公室牵头，南通市国土局、规划局、建设局、环保局以及供电公司等部门和单位共同参与，对拟选地块周边的配套道路、供水、供电、供气等事项开展综合论证，确保建设选址的科学可行。综合预审机制明确了各审批单位责任，将原来在土地挂牌后才能实施的项目方案、施工图设计及相关报审工作与拆迁、土地挂牌同步进行,使市区绝大部分安置房项目可做到土地一挂牌即实现开工建设，节约近半年的前期工作时间。
第二步 融资
打通渠道 巧破棚改资金难题
现如今，“融资难”几乎成为各地棚户区改造过程中一个无法回避的难题。为了解决资金问题，近年来，江苏坚持“政府主导、市场化运作、社会参与”的原则，通过财政补助、金融信贷、企业投入、群众自筹和发行债券等多种渠道筹措资金。
徐州市在棚户区改造过程中，对不符合经适房、廉租房条件，生活又比较困难，无法获得完全产权的拆迁户，通过市慈善总会设立 “棚房拆迁救助基金”，为特困拆迁户提供购房资助，形成了“让迁居户与市慈善总会共同拥有房屋产权”的救助新模式。在购房过程中，双方可按一定比例份额购买房屋，实行共有产权，房产使用权归拆迁群众所有，按期缴纳市慈善总会产权部分的低廉租金，5至10年内拆迁群众可按拆迁时的价格购买剩余产权，最大程度保护受助对象的利益。
“通过这种模式，徐州市慈善总会用筹集到的慈善救助基金2653万元，救助了全市178户征收困难户，使他们同样也享受到了棚改带来的成果。”徐州市建设局征收办副主任孙庆恩说。
在棚户区改造过程中，徐州市通过争取国家和省里补一块、银行贷一块、地方政府免一块、社会资金投入一块、土地开发运作一块的筹资方式，创造性地提出了“拆建结合”的方案，融资期限最长可放宽到10年。截至目前，该市已先后争取到中央、省补助资金8.15亿元，政府融资平台融资211亿元，为全市的棚户区改造工作提供了强有力的资金支持。
据孙庆恩介绍，金融支持棚改，必须对接有抵押资产、能负责还款的棚改投融资主体。在棚户区改造之初，徐州市并无这样的平台。为破解这一难题，徐州市政府制定了“政府入口-开发性金融孵化-市场出口”的开发性金融道路，专门成立了新盛投资公司，作为棚户区改造的投融资平台，负责棚户区改造的市场化运作。国家开发银行通过融资推动其以市场化标准不断完善自身治理结构，实现商业化运作，使平台公司成为有效资产充足、经营性现金流稳定、自身偿债能力强的市场化主体。围绕这个市级的统一平台，国开行先后对其承诺专项棚改贷款168.8亿元，并牵头筹集了一二三期棚改银团贷款71.8亿元，同时通过债券、信托、保险等业务，又陆续为其引入其他社会资金50多亿元，有力地保障了徐州市25个共计246.9万平方米棚户区的改造任务，惠及居民30000余户、10余万人。"
第三步 征收
“阳光征收” 切实保障群众利益
四面墙上的公示栏里，整齐划一地贴满了各种信息资料：安置协议书、每户拆迁面积、安置小区规划图、户型图……在江苏省淮安市淮钢南厂的征收现场， “亮底征收”工作正在如火如荼地进行。
2013年初，淮安市开始推行“亮底征收”，将被征收群众最关注的每户补偿结果直接予以公示，变部分公开为全面公开、间接公开为直接公开、半封闭公开为全开放公开，制定印发了《淮安市国有土地上房屋亮底征收“十公开”操作细则》，明确了亮底征收操作中的“十公开”和“十严禁”。
“亮底征收就是向群众交底，对政策、制度、程序等毫无保留地公开，消除了群众疑虑；也是与群众交心，彰显了政府作风和姿态，赢得了群众的理解和支持；还是向不正之风亮剑，从源头上斩断了自由裁量权，有利于防范暗箱操作。”据淮安市住房和城乡建设局党委委员、淮安市房屋征收办主任刘海铃介绍,实施亮底征收之后，很多新征收项目基本做到了“零投诉、零诉讼、零上访”。
近年来，江苏积极推进“平安征收”、“阳光征收”和“和谐征收”，在公开征收信息、规范征收过程、确保征收户得到有效补偿安置等方面做好文章，切实维护房屋被征收群众的合法权益。
为推进征收决定程序化、征收过程规范化，江苏省住建厅要求各地在房屋征收工作中坚持“程序正当、决策民主、补偿公平、结果公开”的原则，认真落实“征收程序执行到位、补偿政策落实到位，征收信息公开到位、信访矛盾化解到位、违法违规查处到位” 五个到位的要求，积极推进平安征收、阳光征收和规范征收。去年以来，江苏省房屋征收系统组织开展了侵害群众合法权益问题专项整治工作，对房屋征收工作体制、方式方法、补偿安置政策标准、补偿结果公开等进行了自查自纠和整改，全省房屋征收与补偿工作在制度化、规范化以及保障民生等方面取得了明显成效。
为真正做到平安动迁，进一步促使国有土地房屋实现“和谐征收”，南通市建立了以政府为主体的房屋征收管理体制，全面规范房屋征收服务人员行为、征收服务招投标程序，对违规行为“零容忍”，全面实行从业人员挂牌上岗、亮证服务，全力推进平安文明征收。同时，还建立了市级征收部门、区级征收部门、征收评估机构、征收服务单位“四位一体”的多元化纠纷调处长效机制建设，进一步健全专项检查、预警排查、纪检巡查、综合考评的“四管齐下”督察推进体系，切实做到“哪里有征收矛盾，哪里就有调解工作”，有效维护群众合法权益。
在补偿安置这一重要环节，徐州在棚户区改造过程中坚持“不让被征收人的利益受损，最大化让利于百姓”的棚改理念，采用货币安置与实物安置相结合的办法，采取“就地、就近、异地定销房安置，团购商品房安置，货币补偿安置”等多元安置方式并行的方法，最大限度满足群众意愿和要求。
第四步 配套
坚持“安置好” 让百姓“住有宜居”
在徐州市翡翠城小区门口，各种运送建材的车辆川流不息。许多住户还没来得及正式入住，就已经赶着来体验生活了。
小区凉亭里，王大爷正乐呵呵地和他的“老伙伴们”谈天说地。“你瞧瞧现在这环境，让人待在这儿都不想走！儿女们在楼上忙装修，我正好忙里偷闲，先来享受享受新环境。”王大爷说。
翡翠城定销商品房项目位于徐州市泉山区，总建筑面积26万平方米，小区按照徐州市委、市政府提出的“高起点规划、高标准建设、打造徐州定销房样板工程”的要求，从规划设计、建设品质、园林景观、生活配套以及物业管理等方面，均按照中高档商品房的标准实施。
“所谓定销商品房，就是为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品住宅。简单地说，就是以商品房的标准建设安置房小区，再以安置房的价格卖给棚户区拆迁户。” 徐州市翟山街道办事处副主任谢飞介绍，翡翠城二期整个项目外立面均采用干挂石材及真石漆，小区绿化率达到38%，并配建了1万平方米的中心景观区及多重景观节点设置，让住户在家里也能看得到风景。
据了解，为满足社区居民的多种生活需求，翡翠城配套建设了社区服务中心、幼儿园、商业街及1000多个机动车停车位，此外，其“社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业管理公司”四位一体的物业管理模式，将让小区居民享受到更加完善便捷的服务。
翡翠城小区只是徐州市众多定销商品房小区的一个缩影。2008年，徐州市启动棚户区改造工作，在此过程中，该市共拆除了1000多万平方米低矮、破旧房屋，新建了31个现代化小区。在定销房建设工作中，该市始终坚持高标准、高质量、高要求，严格按照商品房的标准进行设计，在空间布局、功能配套、内外装饰、景观绿化等方面一步到位，融入现代化居民小区的设计理念，坚决避免今天的定销房成为明天的“棚户区”。
“我们本着‘梯次转移’并充分考虑被安置居民交通、就学、就医、购物、休闲等便利的原则，将建设用地优先供应给定销房建设，甚至不惜牺牲一些黄金地段，如我市的金色里程、三团一校等项目，定销房的选址位置距拆迁地点一般都不超过2至3公里，有的项目还原拆原建、就地安置。”据孙庆恩介绍，目前，徐州市共建设（含回购）定销商品房项目44个，提供安置房源约8万套、建筑面积约698万平米，已有近6万户拆迁户乔迁新居搬进新房，惠及百姓约20万人。
“有适量适配的空间布局、有畅通便捷的交通道路、有优质齐全的教育资源、有功能完善的商业服务、有全面优良的医疗卫生、有优美宜居的环境景观”，这是南通市为该市棚户区改造安置房定下的“六有”原则。近年来，南通市始终坚持安置房与普通商品房同等品质，坚持安置房户型契合动迁户需求，积极组织开展安置房示范小区及优秀户型评比活动，提高住户对安置房的满意率。在后期管理上，为确保安置房小区环境始终有人管，该市在市场化物业管理基础上，引入社区管理模式。同时，在安置房小区中在按规定标准配置配套用房的基础上，再按不低于总建筑面积1%的比例配建物业经营性用房，其商业运营收益全部用于小区的物业管理，为安置房小区的物业管理构建了长效机制。
