房地产企业正处于一个激荡的十字路口。
下一步到底会怎样还不清楚，但有一点很明确：过去“人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了”。
在经过几个月的试探之后，6月26日，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发布文件，不再对购房人的房屋套数进行查询。呼和浩特由此成为全国首个正式发文确定放开限购的城市。7月2日，在回应取消限购的时候，济南市建委回应，有关政策正在研究。
与此同时，部分限购城市也按捺不住冲动，大范围取消限购箭在弦上。
虽然取消限购被视为对房地产行业的利好，但目前的核心问题并不在限购，而在房地产行业发展自身。用解决短期困境的方式来应对房地产行业面临的长期问题，只会更不利于房地产行业乃至中国整体经济的健康发展。
按照万科总裁郁亮的观点，目前是从黄金时代到白银时代，仍然是“贵金属”。但白银毕竟不如黄金。等量的白银养不活同样多的房地产企业，房地产市场仍有利可图，但从中“渔利”的将是非常少数的企业。
从业界反馈和官方表态来看，这一趋势已经基本确立。根据中国房地产报的梳理和总结，中国房地产行业已经进入供求基本平衡、行业加速洗牌的阶段。
随之而来的，就是土地市场的变化。白银时代最大的特点就是：房价趋缓、房企兼并以及土地市场剧变。一言以蔽之：土地市场即将进入买方市场。
中央冷观房地产变局 土地市场进入调整期
在给中国房地产报撰文时，建业地产董事局主席胡葆森认为，十年后开发商将不足3000家。
与此同时，万科总裁郁亮认为，虽然人口的拐点即将出现，但受过良好教育的年轻人越来越多，而中国人口向中心城市集聚的过程还没有结束，未来十年仍是白银时代。
如果将二者结合在一起看，就会发现一个趋势：过去的黄金十年是每个房企的黄金时代；而未来的白银十年则只属于很少一部分企业。从目前来看，房地产并非遇到了危机，仅仅是到了供需平衡的临界点，未来十年将处于激荡整合调整之中。
因此，单纯依靠地方政府的救市，无助于房地产的整合发展。
从实际效果来看，中国限购城市只有45家，除去北上广深等一线城市，仅41个城市有限购政策。
取消限购整体上仅对部分中高端改善型楼盘有促进作用，对房地产行业仅能起到提振信心的作用，不是救命稻草。
真正对房地产起到刺激作用的，是一线城市的政策调整和金融政策的放松。但从目前货币政策定向放松来看，中央对房地产的态度保持不变。
至于中央迟迟不表态，并非在择机观望，而应该是希望熨平落差，让房地产行业的各个交易方都逐渐适应“新常态”，从而回归市场。
这一轮地方政府放松限购，中央政府并未发声，也是希望将之交还给地方。
“放弃幻想”
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产企业应该“放弃（对政策能救市的）幻想”。在欧阳捷看来，中央政府“不作为”是“大智慧”，地方政府“小动作”是“稳定市场预期”。
顾云昌认为，开发商应该适应当下的“新常态”：市场下行、竞争加剧、利润减薄以及阶段性的供大于求。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国房地产市场一定会走到发达国家的市场格局：美国一年房屋成交500万套，91%都是二手房交易，发达国家无一例外。秦虹认为，未来几年，房地产市场将由大家都买新房调整为新房与二手房并重的市场格局。总需求量仍然很大，但对新房的需求有可能降低。
盈利减少、竞争激烈，就意味着房地产整合的开始。在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，现在才是房地产市场的正常状态，也标志着房地产行业进入买方市场。
一旦房地产进入买方市场的讯号确立，房地产价格大幅上涨的空间不复存在，那么首当其冲的就是土地储备量巨大的房企。
土地储备作为房地产企业的战略行为，可以根据人口趋势、市场指向以及城市规划来提前买入大量待开发土地，对未来做出规划。
在城市快速发展、房地产价格急剧上升时，通过负债方式进行大规模土地储备是企业快速发展壮大的前提。
但当高增长时期结束，土地不再是稀缺品时，这种“重资产”模式将会增加企业的额外成本。除非是特别优质的地块，否则长期囤地有害无益。
“买方市场”
缺乏长效机制，也让中央政令失去了严肃性。本轮中央政府祭出分类调控之后，就放手的做法，符合市场要求。但仍然没能给予业界稳定的预期。
从业界目前的反馈来看，寄希望于中央政策“救市”的仍不在少数。与其说这是对中央政策的不确定，不如说这是历次调控后遗症带来的观望情绪。
一旦中央政府明确了这一信号，并证明这一政策的可持续性，房地产企业的调整将会随之展开。
经过中国房地产报记者多方了解，中央政策不会释放如此清晰的信号。原因如下：
首先，将房地产调控交还市场已经是明确信号；其次，已经公开表明确实不会出台调控政策，再度发声本身就是干预；最后，没有人希望行业根据政策动向大起大落，而“不作为”可以让市场在揣摩和领悟中自行缓慢消化。
一旦房地产进入买方市场，土地也就会随即进入买方市场。这时，开发商而非城市供地者将决定土地价格的走向。
在欧阳捷看来，接下来，房企要做的事包括：去房地产库存、去金融杠杆、去行政调控等几个方面。
由此延伸，房地产企业还要重新整理、并迅速消化手中持有的土地储备。而对新的土地供应，也会更加谨慎。
土地供应变局
如上所述，当房价不会快速上涨时，土地的储备价值也就随之减弱。房企要快速消化手中持有的土地，对新增城市供地，则会更加谨慎选择。
因此，除了一线城市以外，大多数城市土地供应，都要重新考虑如何应对。
即便是一线城市，在今年上半年也经历了土地供应的较大压力——北京暂停土地招拍挂，广州土地流拍，上海为应对土地市场低迷推出上好地块等等。
这也将挑战地方政府的供地智慧。但在买方市场，房地产企业将更为谨慎。整体规划的相对优势、人群研究、区位规划，甚至是否与产品线相符等等都会成为决策性因素。
如果城市缺乏特色，就没有竞争力，自然也就无法吸引开发商进驻。经营城市，也将由此前的单纯卖地，变为销售城市核心竞争力。
这就对土地的一级开发提出了更高的要求。如何能让一块地发挥自己的特色，成为业界关注的焦点，如何能让自己的城市吸引更多的资源入驻，考验的不再仅仅是招商能力，而是整个城市的经济发展潜力和宜居水平。
当然，这一过程才刚刚开始，并且还有很多重要的关口要解决。
市场条件渐成熟
虽然没有对房地产调控提供只言片语，但中央政府在沉默期间，已经做了大量的准备工作。
在调控方面，双向调控的推进让地方政府选择调控方式，并承担相应后果。
在土地方面，去年10月，国土部下放备案类项目用地预审权限，可以想象的是，这一方面还将随着改革稳步推进。
2014年5月，财政部发布了2014年地方政府债券自发自还试点办法。在土地财政捉襟见肘背景下，启动市政债将大幅拓宽融资渠道并提高地方财政透明度。
2014年6月30日，中共中央政治局召开会议审议通过了《深化财税体制改革总体方案》。其中，要“合理调整并明确中央和地方的事权与支出责任，促进各级政府各司其职、各负其责、各尽其能”。针对地方债自发自还试点，财政部部长楼继伟认为，“地方政府债券自发自还试点还将继续扩大，同时要做好两项基础性工作。一是推行权责发生制的政府综合财务报告制度，即政府的“资产负债表”，向社会公开政府家底；二是建立健全考核问责机制，探索建立地方政府信用评级制度，倒逼政府珍惜自己的信誉，自觉规范举债行为。”
在融资方面，今年5月在深圳证券交易所挂牌的首个REITs暗示着房地产金融步入新时代。秦虹认为，完全依靠银行贷款支持房地产开发的时代已经过去，未来房地产企业要实现资本结构的多元化。金融政策的试水和调整，也在为未来的房地产行业转型创造基础。
最后，即便仍有一些问题，也并不要紧。“坏账就让它坏，通过制度改革慢慢消化。”王小广认为，“经过一两年或者更长的时间将泡沫和问题清理干净，才会更加利于今后经济的健康发展。”
