HCP（HCP.N）成立于1985年，最初的业务仅是医院和护理，后期逐渐拓展至养老产业链条。到2010年，HCP总资产已达133亿美元，总收入12.25亿美元，拥有672处物业权益，是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs（房地产信托投资基金）公司。
物业资产
2010年，HCP以8.6亿美元总价收购了投资管理平台上的25处物业中由机构投资人持有的65%权益，成为金融海啸中的大赢家。并以61亿美元总价收购了私募股权投资基金凯雷（Carlyle Group）旗下养老地产投资兼运营商HCR MonorCare全部物业，成为当年养老、医疗地产领域的最大收购案。
61亿美元的收购总价中，现金支付35.3亿美元，承债17.2亿美元（承接此前HCP对HCRMonorCare的债务投资额），股票支付8.52亿美元。为完成此次收购，公司先安排了33亿美元过桥贷款，2010年12月又针对此次收购行为发行股票融资14亿美元，2011年1月又发行债券融资24亿美元，从而偿还了全部过桥贷款。收购完成后，HCP将新增334处特殊护理及生活协助型养老社区。原来的HCR MonorCare团队将作为凯雷子公司继续租赁上述物业。
HCP强调投资渠道与投资类型的多元化，提出了“5×5投资模式”，即采用5种投资渠道（直接持有出租型物业、通过投资管理平台的地产基金持有物业、通过参与开发和再开发环节获取物业、通过债权投资方式获取物业以及通过伞型REITs的份额换取物业-DownREITs）投资5类资产（旗下物业包括251处养老社区、102处生命科学实验楼、253处医疗办公楼（MOB）、45处专业护理院资产和21家医院资产），截至2010年年末，已在672处、总值145亿美元的物业中拥有权益。
在这些物业中，HCP直接持有573处出租型物业，总投资额105亿美元；99处自有养老社区总值35.75亿美元，2010年末平均入住率86%。
2010年年底，HCP还发起了4个合伙型私募基金，约占20%~35%权益，并以其为投资管理平台合计持有99处物业。HCP作为基金发起人，负责日常管理及投融资工作，并获取基金管理费和超额收益的业绩提成。2010年基金平台的分配收益和管理费收入合计5400万美元。
HCP较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上，HCP就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%。
在美国，大型REITs公司通常都会构建伞型结构，即通过REITs子公司的非管理份额来换取其他公司的物业资产。以份额换资产的好处在于这是一个双赢的过程，对于资产出售方来说，在份额变现前其可以延迟纳税，并分享在此期间资产升值的收益；而对于REITs公司来说，它可以降低收购成本，并避免母公司股权被过分稀释。过去几年中，HCP通过DownREITs方式换购了约10亿美元的物业资产。
便利的融资通道
多元投资推动了公司规模的快速扩张，但资产扩张背后主要是得益于便利的资本市场融资通道。
仅2010年一年，HCP就在6月、11月和12月进行了3次股票市场增发，总融资额达25亿美元。2011年1月，HCP又发行了总额24亿美元的无抵押票据，其中：2014年到期、利率2.70%的优先票据融资4亿美元，2015年到期、利率3.75%的优先票据融资5亿美元，2021年到期、利率5.375%的优先票据融资12亿美元，2041年到期、利率6.75%的优先票据融资3亿美元。4种票据的加权平均期限达到10.3年，而融资成本仅为4.83%，低于2010年末公司加权平均的利率成本6.19%，从而使总利率成本下降约0.5个百分点。
在资本市场融资支持下，2010年底公司133亿美元的总资产中，净资产达到81.46亿美元，总负债率仅占39%，有息负债46.46亿美元，其中仅12亿美元为抵押贷款，其余33亿美元均为无抵押票据，债券融资占有息借款总额的70%（2011年1月成功发行4种票据后，债券占比进一步提高，利率成本也进一步降低）。
HCP公司不同于传统的地产开发商或者地产运营商，它更像是拥有医疗健康专业知识的金融公司，其主要的经营模式包括净出租和RIDEA框架下的委托经营两种模式。净出租模式：指持有者将物业租赁给运营商，每年收取固定的租金费用，而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等，均由租赁该物业的运营商承担。而且，在美国，一个物业的毛租金费用由该物业的价值直接决定，通常是固定不变的。这种模式的优点在于：几乎不用承担任何经营风险，就能获得稳定的长期收益，而且毛利润水平很高。
HCP公司专业护理机构和医院物业只采用净出租单一模式运营，而其他物业则是以净出租模式为主、两种模式并举运营。举个例子，2011年初，HCP收购了HCP Ventures II，成为了该公司的全资持有者，同年9月，HCP与Brookdale Senior Living签署了一系列合作协议。具体内容是HCP将21处物业租赁给子公司HCP Ventures II，然后，HCP将其委托给Brookdale负责运营管理，HCP获得固定的租金收入，并通过HCP Ventures II获取经营收益。对于HCP持有的另外16处养老社区物业，仍然采用净租赁模式，租赁给Brookdale及旗下子公司。在两种出租模式相互配合下，HCP既获得了额外的经营收益，又平衡了单一委托经营模式下的高风险。而对于Brookdale来说，在增加了37处养老社区物业规模的基础上，每年还将获得经营收入的10%作为管理费用。
HCP经营业绩十分稳定。2010年底，HCP直接拥有的养老社区及其他医疗物业资产总投资成本105亿美元，直接贡献了10.4亿美元的收入和8.8亿美元的毛利润（毛租金收益率10%，净租金收益率8.4%）；再加上投资管理费、融资租赁收入和贷款利息收入，2010年总收入12.25亿美元。
在净租赁模式下，公司仅有148名员工，直接经营成本仅占总租金收入的20%，另有相当于总收入8%的一般管理费（不含折旧摊销）和相当于总收入23%的利息费用，剔除上述必需支出后，2010年的净经营现金（FFO）为6.2亿美元，相当于总收入的50%，过去5年平均的净经营现金回报率（净经营现金/净资产）为9.7%。
在丰厚现金流的支撑下，公司连续第26年提高每股红利额，使股息收益率维持在5%左右。2010年，HCP股东的总回报率（分红收益＋资本利得）达到27.5%，过去5年（2006~2010年）的年均回报率为12.6%，过去10年（2001~2010年）年均总回报率为16.5%。
“多元化的投资+低成本融资”推动了HCP规模的快速膨胀，特别是行业低谷中的扩张能力。公司估值最高达100倍，目前稳定在20倍的水平，净利润率也维持在50%的水平。
