近日，光明集团子公司农工商房地产（集团）股份有限公司与光明集团上海长江总公司正式签署《光明养生庄园项目合作开发框架协议》。根据协议，双方将携手开发建设光明崇明养生庄园项目，这标志着农房集团正式进入养生养老产业，养老地产将成为光明集团未来新的利润增长点。
据中国房地产报记者了解，根据合作协议，农房集团、长江总公司将共同出资形成项目公司，先期投资20亿元左右。此次合作推出的项目，规划用地约2000亩，位于上海崇明岛陈家镇，双方将致力于创建具有典型示范意义的健康养老住宅及文化创意产业项目。
光明集团新闻发言人潘建军告诉中国房地产报记者，本次养老合作项目主要以上海崇明为基地，建设并运营以专业医疗机构为保障体系的综合性养老社区，以上海本地55岁以上老年人及其家庭为主要拓展群体（如上海知青家庭）。
“养老地产是基于对上海、对崇明、对光明、对知青四大核心的深度研析基础上打造的符合多方利益和需求的综合性开发项目，有利于光明集团把握国企改革转型浪潮中的发展机遇，有助于整合集团内部资源实现产业结构升级，对光明集团以及区域发展都具有较大战略意义和实际价值。”潘建军表示。
涉足养老产业链
光明集团副总裁庄国蔚向中国房地产报记者介绍，光明集团进军养老地产与当下其他养老概念地产不同，光明集团已经建立起的体系性结构和强大的整体协同能力将使这个项目做成中国养老地产中的精品优质项目。
庄国蔚称，在饮食方面，光明集团一直承担了上海市民菜蓝子职能，上海大部分食品供给由光明集团提供。这是光明集团为养老者提供优质和安全食品的充分保障。在医疗保健方面，光明集团拥有上海最大的东海养老院，并与多家医院有密切合作，有着非常完备的中老年人康复保健经验和能力。在老年人精神娱乐方面，光明旗下的众多老年大学和党校，可全方位为项目服务。
此外，庄国蔚还特别提出了候鸟度假概念，其指出光明集团拥有上海最大的森林公司、鲜花港、黄山基地、练江牧场，均为空气清新风景怡人之地，后期都可以互相打通，服务于老年人的休闲娱乐。综上所述，光明集团进军养老地产有着非常得天独厚的优势。
中国房地产报记者了解到，光明集团作为中国最大的食品产业集团，在上海还留下了30多块待开发的、面积达万亩的土地。不过大多是工业性质用地。
“目前从上海市场来看，崇明的房企竞争程度相对小，土地资源价格相对低廉，而生态优良是崇明的一个优势。目前上海房企涉足养老地产的力度并不是很大，优秀的企业也不多。农房希望把养老地产作为其招牌项目，打造差异化产品，自然也是提高竞争优势的一个手段。”鸿毅资本总裁张义鸿指出。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，光明集团两家子公司联手开发养老社区项目，是对其内部资源的一个重新梳理和整合。“上海当下的养老需求是实实在在存在的，崇明作为上海自然资源最好的区域，目前大多数项目还是住宅形式的度假类项目，生活配套、商业配套都不足，作为上海本地的大型国企，光明集团如果能够利用好旗下闲置土地资源，开发出满足社会需求的优质养老项目，还是有价值的。”
土地转性问题待解
然而值得注意的是，光明集团旗下土地大部分是农场的存量工业用地、生活配套用地。“在工业用地上盖地产项目，未来的经营和出售都存在一定风险。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，土地作为地方政府最重要的资源，进行房地产开发的土地基本都要走收储、竞拍的方式，对于低价划拨给大型国企的工业用地由原持有人直接进行房地产开发，地方政府一般会持比较谨慎态度。
今年3月底，上海市政府下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》（以下简称《实施办法》）表示，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并为此制定了一系列引导及鼓励政策。文件显示，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。
《实施办法》中规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。
中国房地产报记者了解到，光明集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区（原南汇区域内）和江苏省大丰市、安徽马鞍山市。
在上海市郊的51.3万亩土地中，光明集团及集团所属子公司产权土地约12.2万亩，包括注入资本金土地约9.8万亩和划拨土地约2.4万亩。除了农业用地，光明集团所属各子公司在上海及全国各地还拥有工商企业用地约1.65万亩，是各子公司生产经营的主要场所。
单单在崇明，上海长江总公司就拥有土地约230平方公里。光明集团表示，现在有许多工业厂房闲置，需要进一步加大对土地资源的开发利用。庄国蔚表示，在上海近几年的产业结构调整和升级中，光明集团留下了30多块待开发土地，土地面积达万亩，结合存量资源，光明集团有意将养老产业和地产资源相结合，尝试养老商业模式。
