■项峥
过去十多年我国房地产市场经历了超级繁荣，由此累积的问题所引发的周期性调整将会是一个痛苦过程。伴随着楼市周期性调整演化，过去存在于人们的非理性住宅投资价值理念也需要随之调整，可能会对房地产市场供求关系产生新的影响。
非理性住宅投资价值理念是过去十多年我国房价快速上涨的一个重要原因。虽然农耕社会有悠久的置业传统，但由于土地所有权与使用权的分离，使得现代社会住宅投资价值已经完全脱离了土地价值。即使现代钢筋混凝土建筑实际寿命超过70年，国家允许产权人在不付出额外代价的情况下继续使用，建筑物使用价值已大为缩减，根本无法起到资产保值增值的作用。尽管房地产兼具投资属性，然而由于土地所有权与使用权的分离，至少在我国，住宅投资的价值要大打折扣，这与投资土地的价值存在根本区别。如果仅仅是为了实现资产保值增值，从一个相对长的时间内，住宅实际上不能提供这样一个投资安全保障。
住宅投资价值要受到基础价值和折旧的双重制约。作为不动产，我国住宅实际投资价值来源于住宅使用权。其基础价值实际上是未来住宅使用权费所有变现价值总和，它虽然与土地价值稀缺性存在一定关系，但不是全部。以城市特定区域住宅而言，虽然土地价值上升对其上住宅建筑物使用权费有影响，但更多情况下使用权费表现形式——住房租金并不会同比例上升。同时，住宅使用权还要受到折旧因素的影响。如果以70年产权平均折算，那么每年的折旧率是1.43%。而实际情况则是住宅随时间流逝将会出现加快折旧现象。目前，我国新建住宅经过一二十年使用后管道老化、机械故障问题将会大面积出现，将明显影响到住宅的使用舒适性与安全性。
另外，短期房价巨幅上涨并不虚增住宅实际投资价值。虽然住宅投资价值要受到基础价值和折旧因素的双重制约，但这并不否认短期市场供求对住宅市场价值的影响。事实上，由于过去城镇居民住宅购置需求巨大而供应相对不足，导致短期房价出现过快上涨。而市场上老旧社区住宅价格上涨缓慢，与同地段新房价格存在明显价差，是住房折旧因素在发挥决定性作用。
需要高度关注市场上存在的住宅投资行为悖论。为实现家庭财富增值，一些投资者想方设法购置多套住宅。而同时，当前住宅投资租金收益率过低，已经不具备保值增值功能。这种投资行为悖论在一线城市尤为明显。以北京为例，二环一套价值千万的商品住宅，其年租金在12万元左右，实际折算租金收益率为1.2%，远低于银行存款利率，更不用说保本型商业银行理财产品大约4%~4.5%的收益率，住宅保值增值功能已几乎丧失殆尽。此外，应该看到，住宅投资价值实现要以满足新增住房需求为目的。按照西南财经大学的《中国家庭金融调查报告》，2012年我国家庭自有住房拥有率达89.6%，远高于美国70%左右的水平。按照现在住宅建设规模，再经历10年~20年，我国将不可避免出现绝对住宅供应过剩，住宅实际投资价值将会显著下降。除非在我国绝对住宅供应过剩之前将住宅变现，否则持有住宅将会带来名义财富大幅缩水情况。
当前我国多数城市房地产市场租金涨幅已经接近极限，除非城市中低收入群体收入有明显增长，否则房地产市场租金将会进一步拉低住宅投资价值。在可预见的未来，投机性住宅需求将会绝迹，投资性住宅需求明显萎缩，二手住宅供应规模将会显著增加，进而可能会增加房价回落压力。
为促进我国未来房地产市场健康运行，基础性制度建设将不可或缺。一是建立全国统一的不动产登记系统，充分了解住宅分布情况，从而科学合理制定住宅建设规划。二是加快房地产税立法，使房地产税替代土地出让金成为地方政府主要收入来源。两个基础性制度的建立与有效运行，将会促使理性住宅投资价值理念的进一步形成。
